Нюансы при продаже/покупке доли в объекте недвижимости

Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности:

- с определением доли каждого из них в праве собственности (долевая собственность) или

- без определения таких долей (совместная собственность)

Для продажи доли в праве собственности на недвижимое имущество продавцу необходимо придерживаться определенного алгоритма.

1. Предварительное извещение других участников долевой собственности.

В обязательном порядке необходимо извещение других участников долевой собственности о намерении продать свою долю, поскольку при продаже доли в квартире постороннему лицу остальные собственники долей имеют преимущественное право покупки этой доли по той же цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях (п.1 ст.250 ГК РФ).

Извещение составляется в письменной форме, в нем указываются цена и иные условия продажи.

Если остальные собственники долей не приобретут продаваемую долю в течение месяца со дня извещения либо в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки до истечения этого срока, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

Нарушение преимущественного права покупки может быть оспорено собственниками других долей в течение трех месяцев в судебном порядке с требованием перевода на них прав и обязанностей покупателя (п.3 ст.250 ГК РФ). Указанный трехмесячный срок исчисляется с того времени, когда собственник узнал или должен был узнать о нарушении его права.

Соответственно и покупатель должен предварительно получить информацию от продавца об отсутствии заинтересованности собственников иных долей от преимущественного права покупки, в целях исключения возможной утраты приобретенного имущества.

2. Соблюдение при необходимости обязательного нотариального удостоверения сделки.

С 2016 года внесены изменения в законодательство, в соответствии с которым, в настоящий момент сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат обязательному нотариальному удостоверению, за исключением сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей.

Вступившие в силу изменения законодательства при буквальном их толковании четко определяют, что обязательному нотариальному удостоверению подлежат сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке.

Исходя из изложенного, Росреестр обоснованно уведомляет граждан, что обязательного нотариального удостоверения для сделок по отчуждению объекта недвижимости, находящегося в общей совместной собственности законодательством не предусмотрено.

При этом, к договорам, заключенным до вступления в силу указанного выше закона применяются требования законодательства, действовавшие до 02.06.2016г. Сделки совершенные в простой письменной форме датированные до 02.06.2016г. являются юридически действительными, вне зависимости от даты обращения за государственной регистрацией прав.

В случае отчуждения доли в праве на объект недвижимого имущества, находящегося в единоличной собственности отчуждателя нотариального удостоверения сделки не требуется, сделка совершается в простой письменной форме, поскольку общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения либо не подлежит разделу в силу закона. Законодательством определено, что в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Соответственно, до совершения сделки по отчуждению нельзя говорить о наличии общей долевой собственности, если объект недвижимости принадлежит одному лицу.  Также право общей долевой собственности при отчуждении доли от целого возникнет по закону лишь после проведения государственной регистрации перехода прав по представленным на отчуждение доли документам.